相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」

相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。ただし一定の条件を満たす空き家を売った場合には、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）があります。

主な条件

• 亡くなった方がひとりで住んでいた家であること（老人ホームに入所していた場合の特例もあります）
• 1981年5月31日以前に建てられた家であること（いわゆる旧耐震基準）
• 相続から売却まで、空き家のまま（貸したり住んだりしていない）であること
• 売却価格が1億円以下であること
• 耐震改修をして売る、または解体して土地を売ること（2024年以降は、買い手が翌年2月15日までに耐震改修や解体を行う場合も対象）
• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

なお、2024年以降に売る場合、相続人が3人以上いると控除額は1人あたり2,000万円になります。特例には適用期限があり、改正も続いていますので、必ず最新の内容を確認してください。

そもそも譲渡所得はどう計算する？

売却価格から、取得費と売却にかかった費用を引いた金額です。相続した家の取得費は、亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎます。購入時の金額がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなすことができますが、その分、税金が大きくなりがちです。古い売買契約書などが残っていないか、早めに探しておきましょう。

売る前にやっておきたいこと

• 相続登記を済ませる（「相続登記の義務化」参照）
• 特例が使えるか、税理士に確認する
• 家財の片付けと、雨漏りなど目立つ傷みの補修
• 家の状態がわかる写真や点検記録をそろえる

本記事は一般的な情報をまとめたもので、法律・税務上の助言ではありません。制度は改正されることがあり、状況によって判断が変わります。具体的なご判断は、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。必要に応じて専門家をご紹介します。