空き家の管理方法 ― やること・頻度・季節ごとの対策を総まとめ

親から相続した実家、転勤や住み替えで空いた家。人が住んでいれば自然に行われている換気や通水がなくなると、家は思っている以上に早く傷みます。このガイドでは、空き家を良い状態に保つために必要なことを、ご自身で通う場合も、人に頼む場合も使える形でまとめました。

空き家が傷みやすい理由

• 湿気：閉め切った家には湿気がこもり、畳・ふすま・押し入れ・壁にカビが生えます。特に梅雨から夏にかけて進みます。
• 排水口の封水切れ：水を使わないと排水トラップの水が蒸発し、下水の臭いや虫が上がってきます。
• 気づかれない雨漏り：瓦のずれや雨どいの詰まりから始まり、天井のしみ、木部の腐れへと広がります。
• 害虫・害獣：シロアリ、ネズミ、地域によってはハクビシンなどが、人の気配のない家に住みつきます。
• 庭木と雑草：ひと夏で隣地や道路にはみ出します。近隣からの苦情で最も多いきっかけです。

訪問のたびにやること

1. 換気：晴れた日に、窓・雨戸・押し入れ・収納を開けて1時間以上風を通す。
2. 通水：すべての蛇口から1〜2分水を流し、トイレも流して、排水口の封水を保つ。
3. 雨漏り・水漏れの確認：天井や壁の上部のしみ、流し台の下、浴室・トイレまわり、給湯器の下の床。
4. 外まわりの確認：屋根瓦・棟瓦、雨どい、外壁、基礎、塀やブロック塀。
5. 害虫・害獣の痕跡：フン、かじった跡、基礎の蟻道、春の窓辺に落ちた羽。
6. 庭の手入れ：境界を越えている枝や、屋根・電線にかかる枝を切る。
7. 郵便受けの確認：郵便物がたまると空き家だと分かってしまいます。税金や自治体からの通知を見落とさないためにも大切です。
8. 戸締まりとメーター：すべて止めているのに水道メーターが動いていれば、漏水のおそれがあります。
9. 写真の記録：各部屋と家の四方を、日付入りで撮影。変化に気づけるうえ、保険の請求にも役立ちます。

印刷して使える「家を閉めるとき」「家を開けるとき」のチェックリストもご用意しています。

どのくらいの頻度で通えばよい？

法律で決まった回数はありませんが、換気と通水のために月に1回程度が目安とされることが多く、梅雨の時期や台風・大雪・地震のあとは、追加で確認するのが理想です。毎月通うのが難しい場合は、定期的な訪問に加えて、災害のあとに必ず誰かが確認する体制をつくっておきましょう。大切なのは、傷みを早く見つけることと、きちんと管理している記録を残すことです。

季節ごとの対策

• 春：冬の間の傷みを確認。シロアリの羽アリが出る時期（4〜6月ごろ）なので要注意。庭木が伸びる前に手入れを。
• 梅雨（多くの地域で6〜7月）：カビが最も増える時期。晴れ間に換気し、押し入れの戸を少し開けておく。排水付きの除湿機も有効です。「梅雨のチェックリスト」
• 台風シーズン（おおむね7〜10月）：事前に雨どいの掃除、雨戸の確認、飛ばされやすい物の片付け。通過後は屋根と窓を確認。「台風・地震への備え」「台風のチェックリスト」
• 秋：落ち葉で詰まった雨どいの掃除、庭木の剪定、冬支度。
• 冬：寒冷地では水抜きをして凍結による破裂を防ぐ。雪国では屋根の雪下ろしの手配を。「冬のチェックリスト」

一年の流れは「季節のお手入れ」のページでも確認できます。

地震のあとに

中程度の揺れでも、壁のひび、瓦のずれ、配管の破損が起きることがあります。まず外から安全を確認し、室内ではひび、建具の開け閉め、水漏れ、ガスの臭いを確認します。「地震後のチェックリスト」もご活用ください。

電気・水道・ガスは止める？ 残す？

• 電気：照明、除湿機、防犯カメラなどのために、基本契約を残す方が多いです。使わない回路はブレーカーで切っておきます。
• 水道：通水や掃除のために残しておくのが一般的です。寒冷地では訪問のたびに水抜きを。
• ガス：使わない間は止めておき、必要なときに開栓を依頼することが多いです。地方ではプロパンガスが多く、地元の販売店が対応します。

基本料金はかかりますが、配管の破裂やカビの被害に比べれば小さな負担です。

ご近所と自治体

何かあったときの連絡先をご近所に伝え、自治体にも確実に連絡がつく住所を届けておきましょう。ご近所は異変に最初に気づいてくれる存在であり、庭や屋根が荒れたときに最初に困る存在でもあります。

放置したときの法律・税金のリスク

2023年12月13日から、「特定空家」に加えて「管理不全空家」という区分ができました。どちらかで勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が大きく上がることがあります。詳しくは「管理不全空家とは」をご覧ください。

• 相続登記は2024年4月1日から義務になりました。「相続登記の義務化と期限」
• 固定資産税は毎年かかります。海外にお住まいの場合は、通常、納税管理人を定める必要があります。

空き家の火災保険

火災保険は一般的に火災や風災を補償し、水災は任意のことが多いです。人が住んでいない家は扱いが変わる保険会社もあるため、空き家であることを伝え、契約の条件を確認しておきましょう。地震による被害は地震保険の対象です。

誰に管理を頼むか

• ご自身・近くのご家族：費用は最も抑えられます。定期的に通えて、見るべき点を分かっていることが前提です。
• シルバー人材センター：草刈りや簡単な作業を手頃な料金で頼めることがあります。自治体の空き家相談窓口も活用できます。
• 空き家管理サービス：決まった頻度で巡回し、毎回報告をもらえます。地元の不動産会社や全国規模の会社などがあります。
• 海外にお住まいのご家族がいる場合：英語での報告や連絡に対応できる管理会社を選ぶと、ご家族の間で情報を共有しやすくなります。

費用の比べ方は「空き家の管理費用はいくら？」、遠方の場合は「遠方の実家を管理するコツ」もあわせてどうぞ。

MonoHausに頼む場合の料金

MonoHausの空き家管理は、巡回の頻度でプランを選べます。

• 見守りプラン：月額¥14,000・年4回の巡回
• 総合管理プラン：月額¥26,000・年6回の巡回
• 常時管理プラン：月額¥42,000・年12回の巡回

巡回のたびに写真付きの報告をお送りします。修繕は別途お見積もりとなり、ご承認いただいてから手配します。まずは初回点検（¥55,000）で家の状態を把握してから、プランを選ぶこともできます。詳しくは「料金のご案内」をご覧ください。

まとめ

換気する、水を流す、雨漏りを探す、庭を手入れする、郵便物を確認する、災害のあとに見に行く——そして記録を残す。これを続けていれば、空き家は良い状態のまま、保険の面でも、自治体との関係でも安心です。ご自身で通えないときは、代わりに見てくれる人を決めておきましょう。

本記事は一般的な情報をまとめたもので、法律・税務上の助言ではありません。制度は改正されることがあり、状況によって判断が変わります。具体的なご判断は、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。必要に応じて専門家をご紹介します。