実家・空き家の手引き

実家を相続した、親が施設に入って家が空いた——そんなとき、最初のひと月で次のことを済ませておくと、その後がずっと楽になります。

1. 鍵の所在を確認する。 親戚やご近所、出入りの業者さんなど、合鍵を持っている人を確かめます。把握しきれない場合は鍵の交換も検討しましょう。
2. 家の状態を記録する。 各部屋、屋根、外壁、できれば床下、メーター類を写真に残します。これが今後の点検の基準になります。
3. 電気・ガス・水道をどうするか決める。 冬に水を通したままの空き家は、配管が凍って破裂することがあります。電気は除湿機や照明のために残しておくと便利です。
4. 郵便物の届け先を変える。 固定資産税の納税通知書や公共料金、市役所からのお知らせは、何もしなければ空き家に届き続けます。
5. 火災保険を確認する。 住む人がいなくなると契約の条件が変わることがあります。空き家になったことを保険会社や代理店に伝えましょう。
6. 期限のある手続きを確認する。 次の章で説明します。

相続放棄（する場合）

相続人になったことを知った時から原則3か月以内に、家庭裁判所に申述します。実家だけを放棄することはできず、すべての財産を受け継がないことになります。詳しくは相続放棄をご覧ください。

相続登記（名義変更）

2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。それより前の相続は2027年3月31日が期限です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。ご自身の期限は相続の期限チェッカーで確認できます。

相続税の申告（必要な場合）

遺産が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は、亡くなった日の翌日から10か月以内に申告します。

固定資産税

毎年1月1日時点の所有者に、その年の固定資産税（市街化区域では都市計画税も）がかかります。春ごろに納税通知書が届き、一括または年4回で納めます。目安は固定資産税の計算ツールで計算できます。相続人が海外に住んでいる場合は、納税管理人を立てて納付を任せることができます。

日本の木造住宅は湿気の多い気候に合わせて建てられており、人が住まなくなると急速に傷みます。特に気をつけたいのは次の3つです。

• 湿気とカビ。 梅雨や夏に閉め切った部屋では、畳や押し入れ、壁に数週間でカビが出ます。定期的な換気と通水、除湿機の運転が効果的です。
• 台風・大雪。 台風で瓦がずれたり雨どいが壊れたり、大雪で屋根に負担がかかったり配管が凍ったりします。災害のあとに一度点検するだけで、雨漏りを小さいうちに見つけられます。詳しくは台風・地震への備えをご覧ください。
• シロアリや動物。 人の気配がない家には、シロアリやネズミ、鳥が入り込みやすくなります。

管理が行き届かない状態が続くと、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」として指導・勧告を受けることがあります。勧告を受けると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が大きく上がる可能性があります。詳しくは管理不全空家のガイドをご覧ください。

貸し方は大きく2つあり、ルールも手間も大きく異なります。

• 長期賃貸。 入居者と賃貸借契約を結び、家賃保証会社を利用するのが一般的です。将来実家に戻る可能性があるなら、期間満了で終了する定期借家契約が向いています。
• 民泊。 住宅宿泊事業法による民泊は届出が必要で、年間180日まで。家主が住んでいない場合は、登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が必要です。自治体の条例でさらに制限されている地域もあります。

どちらの手取りが多いかは、長期賃貸と民泊の比較ツールで比べられます。

古い家には良さもありますが、修繕費は余裕をもって見積もりましょう。工事の前には建物の点検を行い、内訳のわかる見積書を取ることが大切です。地域や搬入のしやすさによって費用は大きく変わります。

よくある工事の費用の目安は、修繕・リフォーム費用の目安で確認できます。1981年5月以前に建てられた木造住宅などでは、耐震診断や耐震改修に補助金を出している自治体が多くあります。

相続した家を売るには、まず相続登記を済ませておく必要があります。一定の条件を満たす相続した空き家を売る場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（相続人が3人以上の場合は2,000万円）。条件が細かいため、売買契約の前に税理士にご相談ください。詳しくは空き家の3,000万円特別控除をご覧ください。

遠方に住むご家族が必要とするのは、多くの場合同じことです。定期的に家の様子を見てくれる人、郵便物や役所とのやりとり、信頼できる業者さんの手配、そして状況をわかりやすく伝えてくれること。MonoHausはそれをお引き受けしています。料金のご案内やお役立ちガイドもご覧ください。

この手引きに出てくる言葉は、実家・空き家の用語集で解説しています。

この手引きは一般的な情報をまとめたもので、法律や税務の助言ではありません。制度は変わることがあり、ご事情によっても異なります。実際の判断の前に、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。